Entenda os novos limites para financiar a casa própria com o FGTS e compare juros Valor máximo do imóvel que pode ser adquirido com uso do saldo do FGTS vai subir de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão para todo o país. Veja as principais mudanças.
O governo anunciou um pacote de mudanças nas regras de financiamento imobiliário que
poderão facilitar a compra da casa própria e estimular o crédito
habitacional no país. Entre as medidas, está a elevação para até R$ 1,5
milhão do limite do valor dos imóveis que poderão ser adquiridos por
trabalhadores com uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS).
Hoje, o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo Sistema
Financeiro Habitacional (SFH) - que permite usar os recursos do FGTS – é
de R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito
Federal. Nos demais estados, R$ 800 mil. A partir de 2019, será de R$
1,5 milhão em qualquer lugar do país.
As mudanças entrarão em vigor em 1º de janeiro de 2019, mas merecem ser
observadas desde já por quem está planejando comprar um imóvel. A
notícia é positiva, principalmente, para os consumidores interessados em
imóveis mais caros, acima de R$ 1 milhão.
Maior incentivo para financiamentos
O conjunto de mudanças aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN)
também prevê maior incentivo para os bancos concederem financiamentos
de imóveis de até R$ 500 mil.
Um cálculo vai permitir que bancos que fizerem mais contratos até esse
valor possam usar uma fatia maior dos recursos da poupança que
obrigatoriamente precisam ser direcionados para o crédito imobiliário
para outras linhas de empréstimos, que poderão ter juros maiores.
As medidas chegam em um momento de demanda ainda fraca e, segundo o
governo, deverão colocar R$ 80 bilhões em novos empréstimos ao longo dos
próximos 6 anos.
Veja abaixo as principais mudanças e o comparativo das condições atuais oferecidas pelos bancos:
Mudanças no crédito imobiliário
Como é hoje | Como vai ficar | |
Valor máximo de imóveis para uso do saldo do FGTS | R$ 950 mil em SP, RJ, MG e DF, e de R$ 800 mil nos demais estados | Até R$ 1,5 milhão em qualquer lugar do país |
Direcionamento de recursos para o crédito imobiliário | 65% dos valores depositados nas cadernetas de poupança, e 80% desse total para imóveis em contratos no SFH | 65% dos valores depositados nas cadernetas de poupança, mas sem a obrigatoriedade de 80% desse total para imóveis residenciais em contratos no SFH |
Imóveis de até R$ 500 mil | sem regras diferenciadas dentro do SFH ou incentivos para os bancos | Flexibilização das regras de direcionamento incentivará bancos a aumentarem a oferta para financiamentos de imóveis de até R$ 500 mil. |
Mais possíveis compradores
As mudanças foram bem recebidas pelo mercado e por analistas do setor.
“Quaisquer medidas que facilitem o acesso a imóveis, seja o aumento do crédito, a queda nas taxas de juros ou regras mais amplas para utilizar o FGTS, com certeza fazem com que as pessoas adquiram mais imóveis e, portanto, o mercado se aquece”, afirma o planejador financeiro e diretor da academia Fiduc, Valter Police.
Para o diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de
Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de
Oliveira, a mudança permitirá que uma fatia maior de imóveis seja
adquirida com o FGTS e aumentará o universo de potenciais compradores.
"Nas grandes cidades houve valorização dos imóveis e com valores de
financiamento baixos se tornava difícil fazer a aquisição", destaca.
Eles ressaltam, entretanto, que ainda é cedo para avaliar os impactos
das medidas no volume de crédito concedido e nas taxas de juros
praticadas pelo mercado.
"Teremos que aguardar qual será o montante, mas de qualquer forma é
efetivamente uma boa notícia. Sempre lembrando que com mais recursos
entrando e maior oferta de crédito, maior será a redução dos juros",
avalia Oliveira.
Imóveis mais baratos
O preço anunciado médio dos imóveis residenciais já caiu 1,31% no primeiro semestre de 2018,
segundo a pesquisa FipeZap, em dado que considera a inflação. Segundo o
levantamento em 20 locais diferentes, enquanto os valores recuaram
0,1%, a inflação no mesmo período foi de 1,23%.
Em 1 ano, os valores anunciados por quem quer vender uma casa ou
apartamento caiu 0,56% (enquanto a inflação no período foi de 2,75%,
considerando a inflação esperada para o período de acordo com o Índice
de Preços ao Consumidor Amplo, o IPC-A).
Preço médio anunciado - imóveis residenciais
em R$
mar/17
● preços: 7.600
● preços: 7.600
Fonte: FipeZap
Juros menores no último ano
Segundo dados do Banco Central, as taxas de juros médias de mercado
para financiamento imobiliário caíram de 13,3% ao ano, em junho de 2017,
para 10,1% em junho deste ano. Em dezembro de 2016, estavam em 15,4%.
Nas linhas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), principal referência do mercado, a taxa média está em torno de 9%.
Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que
para conseguir juors mais baixos, o tomador precisa quase sempre
aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a
instituição financeira.
O nível e tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem
como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar
diretamente os juros cobrados pelos bancos.
Além da taxa de juros, devem ser considerados também na hora da escolha
do financiamento os seguros obrigatórios, o sistema de amortização
utilizado (SAC ou Tabela Price), além do pacote de serviços exigidos
pelo banco para garantir a taxa ofertada.
Comparativo de juros para financiamento de imóvel residencial
Banco | Sistema Financeiro Habitacional (SFH) | Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou carteira hipotecária | pró-cotista FGTS | limite do financiamento |
Caixa | a partir de 9% ao ano + TR | a partir de 10% ao ano + TR | a partir de 7,85% ao ano + TR (disponível apenas para imóveis novos) | 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados |
Banco do Brasil | a partir de 8,99% ao ano + TR | a partir de 9,35% ao ano + TR | 9% ao ano + TR | Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados); até 90% no pró-cotista |
Itaú Unibanco | a partir de 8,8% ao ano + TR | a partir de 9,3% ao ano + TR | não opera | 82% do valor do imóvel, com valor mínimo de R$ 80 mil (tanto para novos como usados) |
Bradesco | a partir de 8,95% ao ano + TR | a partir de 9,45% ao ano + TR | não opera | até 80% do valor do imóvel novo ou usado |
Santander | a partir de 8,99% ao ano + TR | a partir de 9,49% ao ano + TR | não opera | Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados), podendo incluir mais 5% para despesas como ITBI e registro |
SFH, SFI e pró-cotista
As taxas de juros variam conforme os diferentes tipos de financiamento
imobiliário. Aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação
(SFH) e pela linha pró-cotista (destinado a trabalhadores com carteira
assinada) costumam ter as taxas mais baixas, já que são regulados pelo
governo e utilizam recursos da caderneta de poupança e do FGTS,
respectivamente.
Nos financiamentos pelo SFH, os juros são limitados a 12%, com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR).
A linha Pró-Cotista oferece taxas de juros a partir de 7,85% e só é
operada pela Caixa Econômica e Banco do Brasil. É a que cobra os menores
juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa,
Minha Vida, mas o valor disponibilizado é mais limitado.
Na Caixa, por exemplo, o limite já esgotou para imóveis usados e só continua disponível para imóveis novos.
Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui
regulamentação das condições de financiamento e suas linhas costumam ser
direcionadas para imóveis mais caros e solicitadas por compradores que
não conseguem se enquadrar nas regras do SFH e utilizar recursos do
FGTS.
Para utilizar o saldo do FGTS no contrato de financiamento, é
necessário comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do
Fundo (não necessariamente consecutivos) ou saldo em conta vinculada de,
no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.
Quem quiser usar seu saldo não pode já ser dono de um imóvel no
município (ou região metropolitana) onde mora ou onde trabalha, nem ser
detentor de financiamento no SFH em qualquer parte do país, tanto para
imóvel novo e usado.
Taxa média de juros para financiamento imobiliário
Em % ao ano
Fonte: Banco Central
Desde abril, quando a Caixa anunciou sua última redução nos juros
do crédito imobiliário, as taxas passaram a ficar bem próximas nos
principais bancos do país e, desde maio, seguem no mesmo patamar.
O realinhamento de taxas acontece em meio a um cenário de relativo
reaquecimento do mercado imobiliário, com maior número de lançamentos e
com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário e nos empréstimos
para pessoas físicas como forma de compensar a contínua fraqueza na
demanda das empresas por novos recursos para investimentos.
Apesar da melhora do setor, a procura por financiamentos continua fraca
e, antes do anúncio das novas medidas, a avaliação era de que havia uma
"sobra" de até R$ 100 bilhões em recursos da poupança disponíveis para o
crédito imobiliário.
Demanda ainda fraca
No acumulado no 1º semestre, os financiamentos de imóveis com recursos
da poupança avançaram 23% na comparação com a mesma etapa de 2017,
alcançando R$ 25,3 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Em número de unidades, foram financiados 98,8 mil imóveis nos seis
primeiros meses deste ano com recursos da caderneta, alta de 19,8%, na
comparação anual.
Crédito imobiliário no país
Volume contratado para compra da casa própria em linhas com recursos da poupança, em R$ bilhões
Fonte: Abecip
Diante dos sinais de maior procura por crédito imobiliário e com a
perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip
avalia que sua previsão de alta de 10% neste ano pode ser superada,
chegando a atingir até 16%.
Confirmada a tendência, será a primeira alta após 3 anos seguidos de
queda. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de
empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43
bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.
Por Darlan Alvarenga*, G1
* Com colaboração de Taís Laporta e Karina Trevizan
https://g1.globo.com/economia/noticia/2018/08/02/entenda-os-novos-limites-para-financiar-a-casa-propria-com-o-fgts-e-compare-juros.ghtml