IMÓVEIS - Distratos seguem como principal problema do setor

Os resultados do segundo trimestre apresentados pelas incorporadoras de capital aberto confirmaram que os distratos são, sem sombra de dúvida, o maior problema do setor. 

 

As rescisões prejudicaram as vendas líquidas, a receita, a margem bruta e, consequentemente, a última linha dos balanços da maioria das empresas. O impacto foi sentido, principalmente, pelas incorporadoras focadas nas rendas média e alta, que tiveram desempenho pior do que os esperados pelo mercado, conforme analistas.

"A extensão do tamanho dos distratos demorou a ser reconhecida pela indústria", afirma o presidente da Rodobens Negócios Imobiliários (RNI), Mauro Pereira Bueno Meinberg. Não há um valor consolidado, pois nem todas as empresas revelam o montante pago referente a distratos.

No trimestre, o setor teve prejuízo líquido de R$ 1,172 bilhão, mais de quatro vezes superior à perda de 278,3 milhões de um ano antes. A receita líquida caiu 28%, para R$ 4,572 bilhões, impactada pelo encolhimento de 24% das vendas líquidas, para R$ 2,77 bilhões. As incorporadoras lançaram R$ 2,94 bilhões, o que representa queda de 5%.

No semestre, o setor lançou R$ 5,048 bilhão, valor estável ante os seis primeiros meses de 2015, e vendeu R$ 5,393 bilhões, com retração de 24%.

Cenário

Há expectativa que os distratos comecem a diminuir a partir do fim do ano ou em 2017. De acordo com o presidente da Rodobens, o desempenho da incorporadora ainda será pressionado por distratos no segundo semestre, devido ao volume de entregas previsto. 

 

A companhia tem feito trabalho de gestão ativa de sua carteira de clientes para mapear potenciais distratos em decorrência de inadimplência, de desenquadramento da renda do comprador às condições de financiamento bancário e de perda futura de capacidade de crédito.

Além de acelerar os distratos que já iriam ocorrer, para revender as unidades, a Rodobens busca encontrar maneiras para que o cliente possa ser financiado pelos bancos, por exemplo, antecipando parte do pagamento para antes das chaves ou sugerindo a troca do imóvel por unidade mais barata. "Os agentes financeiros estão se preparando para maior produção de crédito imobiliário no segundo semestre", acrescenta Meinberg.

A Cyrela divulgou que espera o início da redução das rescisões no primeiro semestre de 2017. Os cancelamentos de vendas têm impactado, fortemente, a geração de caixa da companhia. 

 

A Cyrela consumiu caixa de R$ 29 milhões, no trimestre, e de R$ 42 milhões no primeiro semestre. Na avaliação do diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Eric Alencar, a dinâmica dos distratos, no segundo semestre, tende a ser semelhante à da primeira metade do ano, pois ainda há entregas no Norte e no Nordeste.

No trimestre, os distratos da Cyrela se concentraram em produtos com margem bruta elevada. Alencar ressalta que é preciso haver taxas de juros menores para que as rescisões caiam.

A Even Construtora e Incorporadora também registrou, no trimestre, impacto em suas margens da concentração de distratos em unidades de projetos antigos. "Ainda vão ocorrer distratos, mas serão decrescentes", diz o co-presidente da Even Dany Muszkat. A melhora será sentida "em algum momento de 2017", segundo o executivo.

Na Rossi Residencial, houve aumento de 51% nas recisões, levando a um consumo de caixa de R$ 112,7 milhões

Muszkat afirma que a propensão de distratos é "muito menor" nas vendas realizadas nos últimos 18 meses, e que as próximas entregas se concentram em produtos focados no consumidor final. A redução do volume de entregas nos próximos dois anos contribuirá para a tendência de queda dos distratos. As vendas brutas da Even cresceram mais de 15% no semestre. "Os clientes estão comprando imóveis", diz.

A EZTec registrou queda da margem bruta de 50,3%, no segundo trimestre de 2015, para 43,4%, devido aos distratos. A maior concentração de entregas ocorreu do último trimestre do ano passado para o segundo deste ano. "Daqui para frente, o volume de entregas será bem menor. Esperamos diminuição nominal dos distratos", diz o diretor financeiro e de RI, Emilio Fugazza, ponderando que ainda haverá três trimestres de resultado operacional pressionado pelas rescisões.

A divisão Gafisa, da companhia de mesmo nome, teve margem bruta de 12,3%, muito inferior aos 25,9% do segundo trimestre de 2015, como reflexo, principalmente, de distratos de projetos comerciais e de diferenças de preços na revenda de unidades.

Os distratos da Helbor também têm crescido. Sem considerar o pagamento de dividendos, a Helbor consumiu caixa de R$ 90,4 milhões no trimestre, em decorrência dos cancelamentos de vendas, de liberações de crédito para concluir das obras e de desembolsos para pagar terrenos.

A Rossi Residencial registrou vendas líquidas 94,1% menores, diante de aumento de 51,6% nos distratos e queda de 52,1% nas vendas brutas no trimestre. No período, consumiu caixa de R$ 112,7 milhões.

A Rossi espera retomar a geração de caixa nos próximos trimestres, de acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores, Fernando Miziara de Mattos Cunha.

Na Tecnisa, a combinação de distratos, queda nas vendas brutas e falta de lançamentos levou ao prejuízo de R$ 92 milhões de abril a junho. Os distratos tiveram impacto relevante, apesar da queda de 12,6%, para R$ 153 milhões. 

 

Conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da Tecnisa, Vasco Barcellos, sem lançamentos, a empresa fica mais vulnerável às rescisões. "Desde 2013, distratamos mais de 7 mil unidades, o que equivale a quase metade das vendas do período", disse o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.

A MRV Engenharia - que tornou-se a maior incorporadora do país no ano passado, superando a tradicional líder Cyrela - registrou queda de 27,1% nos distratos do trimestre e, com isso, elevou vendas líquidas, apesar da redução das vendas brutas. Mesmo assim, sua receita líquida caiu 16,1%, para R$ 1,097 bilhão, devido ao menor volume de unidades em produção. 

 

A MRV gerou caixa de R$ 144 milhões, no trimestre, chegando ao recorde de R$ 324 milhões no primeiro semestre. De acordo com o co-presidente da companhia, Rafael Menin, há tendência de manter os níveis de geração de caixa dos últimos trimestres.

(Valor online - Empresas - 18/08/2016)

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