Caixa trava financiamentos - Em setembro, Caixa aumentou para 50% o teto para financiar imóveis usados; quem iniciou o processo mas não assinou contrato até a data da mudança precisará dar entrada maior.

Caixa Econômica é o principal banco que financia a habitação no país (Foto: Marcelo Brandt/G1)

A Caixa informou ao G1 que os clientes que não assinaram o contrato até a data da mudança, 25 de setembro, independente de já terem carta de crédito aprovada, estarão enquadrados na regra nova. 

Ou seja, eles precisarão aumentar o valor da entrada para não perder a compra do imóvel usado.

O Procon tem um entendimento diferente, de que “a oferta vincula o fornecedor” e recomenda que os clientes lesados busquem seu direito em um órgão de defesa do consumidor ou na Justiça .

Falta de recursos

Com cerca de 70% de participação no crédito imobiliário do país, a Caixa surpreendeu o mercado ao tomar uma série de medidas que restringiram o acesso aos financiamentos da casa própria, inclusive com recursos subsidiados (a juros mais baixos). Veja algumas medidas adotadas este ano:

• Reduziu para 50% o limite de financiamento de imóveis usados;
• Encerrou a linha pró-cotista do FGTS, a mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida;
• Passou a adotar limites mensais na liberação do crédito imobiliário;
• Foi o único banco que não reduziu os juros neste ano diante dos cortes da taxa Selic;
• Deixou de ser o banco com as menores taxas para financiar a casa própria (veja a tabela abaixo)

Em agosto, a Caixa reduziu o limite para financiar novas unidades de 90% para 80% do valor do imóvel. Para imóveis usados, o banco fez dois cortes este ano: um primeiro em agosto, de 70% para 60%, e outro em setembro, para 50% do valor do bem.

“Todos os financiamentos, segundo aquilo que foi passado pra gente, vão perder (as condições simuladas). Não tem o que fazer. O que foi passado para o gerente é tentar direcionar o cliente para os 50% de entrada, o que é impossível”, revela um correspondente da Caixa, que falou ao G1 sob condição de anonimato.

A medida atingiu linhas que usam recursos do FGTS (Minha Casa Minha Vida e pró-cotista) e da poupança (SBPE). Na outra ponta, os principais concorrentes do banco mantiveram ou até aumentaram o teto de financiamento do imóvel, entre 80% e 90%.

O correspondente da Caixa diz que a ordem é segurar o crédito. Segundo ele, há vários processos de financiamento “prontos para serem assinados”, mas que estão parados por falta de recursos.

Financiamento travado

A decisão da Caixa de segurar o crédito imobiliário afeta diretamente os clientes que compraram imóveis novos e usados. Apesar de a regra para imóveis novos não ter mudado, compradores reclamam da demora em liberar recursos de financiamento já aprovados.

Economistas apontam que a Caixa pode ter ficado mais criteriosa na concessão dos financiamentos imobiliários para melhorar a qualidade de sua carteira crédito e reduzir o perfil de risco frente a exigências do setor bancário.

Em nota, o banco diz que, além de aumentar o valor mínimo de entrada para financiar imóveis usados, passou a estabelecer "dotação orçamentária mensal para utilização dos recursos do FGTS do Programa Minha Casa Minha Vida".

Segundo a Caixa, a estratégia serve para "cumprir o orçamento anual disponível até dezembro". "Quanto às modalidades de créditos que possuem orçamento segregado por UF, a Caixa esclarece que em alguns estados o orçamento esgotou, mas poderá ser retomado no mês de novembro”, informa.

O banco não tem recursos suficientes para cumprir regras mais rígidas do sistema financeiro que entram em vigor no ano que vem e está negociando um empréstimo de R$ 10 bilhões junto ao FGTS.

Fim do pró-cotista

Em junho, a Caixa encerrou a linha de crédito pró-cotista, a mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida, por falta de recursos do FGTS. O banco vai reabrir a linha em 2018, mas com orçamento de R$ 5 bilhões, 35% menor que em relação a 2017.

Após a Caixa encerrar a linha, a única alternativa para financiar pelo pró-cotista é o Banco do Brasil, que cobra juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR). Nas demais linhas de crédito, o juro é maior (veja tabela abaixo).

Condições do financiamento imobiliário (nov/17)

BANCO	JUROS SFH	JUROS SFI	JUROS PRÓ-COTISTA	TETO FINANCIADO
Caixa	a partir de 10,25% ao ano + TR	a partir de 11,25% ao ano + TR	linha esgotada	Até 80% (novos) e até 50% (usados)
Banco do Brasil	a partir de 9,24% ao ano + TR	a partir de 10,15% a.a. mais TR	9% ao ano + TR	Até 80% (SFH) e até 90% (pró-cotista e MCMV)
Itaú Unibanco	a partir de 9,3% ao ano + TR	a partir de 9,9% ao ano + TR	não possui	Até 82%
Bradesco	a partir de 9,5% ao ano + TR	a partir de 9,5% ao ano + TR	não possui	Até 80%
Santander	a partir de 9,49% ao ano + TR	a partir de 9,99% ao ano + TR	não possui	Até 80%

Segundo o especialista em mercado imobiliário Marcelo Prata, a tendência é que os recursos subsidiados da Caixa, como as linhas que usam recursos do FGTS, sejam menos direcionados para a classe média (perfil dos mutuários do pró-cotista), ficando mais restritos a programas sociais e de habitação como o Minha Casa, Minha Vida, voltados para famílias de renda mais baixa.

Para o professor da EESP (Escola de Economia de São Paulo) da Fundação Getulio Vargas Alberto Ajzental, os recursos da poupança devem suprir a oferta de crédito imobiliário no futuro. "É provável que a retomada do crédito imobiliário no próximo ano se dê com os recursos da poupança, na medida em que a economia vai ficando mais estável", diz.

Movimento para outros bancos

Os especialistas acreditam que os compradores da classe média acabarão migrando automaticamente para os bancos privados. "A vocação natural da Caixa são os programas sociais e o banco deve priorizar isso daqui para frente", aponta Prata.

Os bancos privados estão acirrando a concorrência com a Caixa no crédito imobiliário este ano. Eles anunciaram neste ano uma série de reduções dos juros do crédito imobiliário, mas a Caixa manteve as taxas praticadas em 2016, deixando de ser o banco com os juros mais baixos do mercado neste segmento.

“Desde a crise de 2014, sempre que a Caixa anunciava um ‘pacote de maldades’, os bancos privados seguiam seus passos num 'efeito manada', mas desta vez foi o contrário”, avalia Prata. “Enquanto a Caixa restringiu o crédito, os outros bancos anunciaram a redução de juros e mantiveram o teto do valor do imóvel”.

O especialista acredita que os principais concorrentes da Caixa estão amadurecendo seus produtos no segmento imobiliário, o que abre espaço para avançar em participação de mercado em um momento em que o banco estatal está mais restritivo.

f. abecip

Prata acredita que a diluição da participação da Caixa no crédito imobiliário também abre espaço para baratear os financiamentos pelo Custo Efetivo Total (CET), que envolve todas as taxas da operação como seguro e impostos, além dos juros.

"A maior competição pelo crédito imobiliário tem um alto impacto no valor das prestações, como o preço do seguro, uma vez que, com mais bancos atuando, mais seguradoras são envolvidas".

Já na avaliação de Ajzental, o fato de a Caixa ter aberto mão de parte deste mercado não significa, necessariamente, que os outros bancos terão interesse em absorver toda a demanda que ficou desatendida.

"É provável que os outros bancos até queiram aumentar sua fatia no segmento, mas eles são mais seletos que a Caixa, historicamente, e não significa que vão compensar toda essa restrição. É mais provável que o mercado de crédito como um todo dê uma enxugada", acredita.

Por Karina Trevizan e Taís Laporta, G1