Mercado Imobiliário da cidade de São Paulo
Outubro confirma fraco desempenho de vendas de imóveis em 2015
A Pesquisa do Mercado Imobiliário realizada pelo Secovi-SP identificou, em outubro, a venda de 1.112 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, com variação de -20% em relação aos 1.392 imóveis comercializados em setembro. Comparado ao mês de outubro do ano passado, quando foram vendidas 963 unidades, houve aumento de 15,5%. Cabe ressaltar que 2014 já apresentava uma base de comparação abaixo no normal, já que as eleições de outubro acabaram afetando o desempenho do mercado.
No acumulado do ano (janeiro a outubro de 2015), foram comercializadas 14.810 unidades residenciais novas, resultado 3,4% inferior ao mesmo período de 2014, quando as vendas totalizaram 15.337 unidades.
Imóveis de 2 dormitórios continuaram liderando as vendas, com 49,9% (555 unidades) do total comercializado em outubro, seguidos por imóveis de 3 dormitórios, com 28,3% (315 unidades), de 1 dormitório, com 20,1% (224 unidades), e de 4 ou mais dormitórios, com 1,6% (18 unidades).
O destaque do mês ficou por conta dos imóveis de 3 dormitórios, que ocuparam o segundo lugar em vendas. Nos dez meses do ano, esta posição foi ocupada três vezes pelo segmento. Nos outros sete meses, os imóveis de 1 dormitório mantiveram esta posição.
O VGV (Valor Global de Vendas) atingiu R$ 617,1 milhões, volume 27,1% inferior ao de setembro, quando foram comercializados R$ 846,5 milhões, e 8,0% superior ao mês de outubro de 2014 (R$ 571,6 milhões) – ambos os valores atualizados pelo INCC-DI de outubro de 2015.
O indicador VSO (Vendas sobre Oferta), que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas, foi de 4% em outubro, inferior ao do mês anterior (5,0%) – que ficou abaixo da média de 5,1% apurada no ano. O melhor desempenho de vendas continua sendo dos imóveis de 2 dormitórios, com um VSO de 5,5%, seguido pelos imóveis de 3 dormitórios (4,5%), de 1 dormitório (2,6%) e de 4 dormitórios (0,9%).
O VSO de 12 meses registrou queda, passando de 41,7% em setembro, para 41% em outubro. Comparado ao mesmo mês do ano passado, quando o indicador apontava 44,8%, a retração é um pouco maior.
Lançamentos
De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 1.769 unidades residenciais na cidade de São Paulo, volume 67,4% superior ao mês de setembro (1.057 unidades lançadas). Em relação ao mesmo mês de 2014, houve queda de 29,6%. No acumulado do ano, a redução de lançamentos alcança 31,3%, confirmando que o mercado vem se ajustando.
Com 1.054 unidades, imóveis de 2 dormitórios participaram com 59,6% do total de lançamentos, seguidos pelos segmentos de 1 dormitório, com 23,9% (422 unidades), e de 3 dormitórios, com 16,6% (293 unidades). No período, não houve lançamento de 4 ou mais dormitórios.
Oferta
A cidade de São Paulo encerrou o mês de outubro com 26.396 unidades disponíveis para venda, volume próximo da média anual da oferta, em torno de 27 mil unidades.
Em termos de tipologia, os imóveis que possuem a maior quantidade unidades ofertadas não vendidas são os de 2 dormitórios, com 9.501 unidades. Os imóveis de 1 dormitório contavam com 8.273 unidades ofertadas, os de 3 dormitórios registraram 6.679 unidades e os de 4 ou mais dormitórios, 1.943 unidades.
A oferta disponível é composta por imóveis na planta, em construção e prontos, lançados nos últimos 36 meses (de novembro/2012 a outubro/2015).
Região Metropolitana de São Paulo
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é composta por 39 municípios, sendo a capital paulista o principal deles. Por essa razão, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP analisa a Capital separadamente das demais cidades.
As demais cidades da RMSP totalizaram a venda de 668 unidades em outubro, com redução de 50,3% em relação às 1.343 unidades comercializadas em setembro, e queda de 73,7% diante de igual mês do ano passado, quando foram negociadas 2.536 unidades.
No acumulado do ano, a região registra 9.963 vendas, quantidade 30,7% inferior ao de 2014, com 14.383 unidades comercializadas.
Segundo a Embraesp, as demais cidades da RMSP registraram o lançamento de 418 unidades, redução de 75,5% em relação a setembro (1.708 unidades) e de -83,1% em relação a outubro de 2014 (2.472 unidades).
O indicador VSO desses municípios, considerando as vendas de 12 meses, fechou em 45,6% em outubro. O desempenho de vendas manteve-se melhor do que o verificado na cidade de São Paulo (41,0%).
Considerações
A queda nas vendas no ano reflete o ambiente desafiador que o País atravessa, em razão das crises política, econômica e institucional.
No terceiro trimestre deste ano, o PIB com ajuste sazonal encolheu 1,7% em relação ao segundo trimestre e 4,4% em relação ao mesmo trimestre do ano passado. Neste ano, aproximadamente 800 mil trabalhadores com carteira assinada perderam o emprego, segundo os dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados). Um dos setores mais atingidos é a construção civil, que já demitiu mais de 255 mil trabalhadores em 2015 e que, no acumulado de 12 meses (novembro/14 a outubro/15), fechou mais de 442 mil vagas.
A inflação insiste em se aproximar dos dois dígitos e pouco vem sendo feito para melhorar a situação. A esperança de que o ambiente no país pudesse melhorar no ano que vem está sendo adiada para 2017. Mas, se não houver reação por parte do governo, dos empresários e dos consumidores, este círculo vicioso de negativismo dificilmente será quebrado.
A essa conjunção de fatores negativos soma-se, para a cidade de São Paulo, a implantação do PDE (Plano Diretor Estratégico), que trouxe parâmetros de construção excessivamente restritivos e que nesse ambiente econômico desfavorável resultará na redução muito forte da atividade imobiliária na cidade. “Construindo menos, a cidade vai gerar menos emprego e menos arrecadação”, diz Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação Imobiliária e Terrenos Urbanos do Secovi-SP. Também preocupa, segundo ele, a redução da oferta, após período de ajustes, que gerará desequilíbrio no preço dos imóveis e aumentará o déficit habitacional. “Neste quadro de recessão, que ainda poderá se agravar, o PDE e a Lei de Uso e Ocupação do Solo deveriam prever medidas temporárias de transição pleiteadas pelo Secovi, a fim de mitigar seus efeitos negativos no mercado e na economia municipal.”
O presidente do Sindicato, Claudio Bernardes, destaca também a preocupação em torno da tramitação da Lei de Zoneamento. “Se for votada e aprovada de acordo com a atual proposta, o setor imobiliário ficará numa situação pior do que aquela que atualmente vem enfrentando”, alerta.
Dentre as medidas que podem ser adotadas para mitigar os efeitos negativos do PDE, estão:
- Revisão no limite do gabarito das quadras que estão fora do eixo de estruturação urbana;
- Redução no valor da outorga onerosa por um período de transição;
- Ampliação do limite de áreas não computáveis;
- Aumento da cota parte máxima do terreno e vagas de garagem nos eixos.
Em abril, o Secovi-SP divulgou previsão de lançamentos e vendas para a cidade de São Paulo. Mas, de acordo com o economista-chefe do Sindicato, Celso Petrucci, o fechamento dos dados de outubro impôs o recálculo dos números, conforme indicado abaixo:
VENDAS 2015 – Redução de 20% em relação a 2014, com um total de 17,3 mil unidades para este ano (ante as 21,6 mil unidades comercializadas no ano passado).
LANÇAMENTOS 2015 – Redução de 38% em relação a 2014, com um total de 21 mil unidades (ante as 34 mil unidades lançadas no ano passado).
